Hipoteca en España para no residentes: toda la información

Obtener una hipoteca en España como no residente es una gran decisión, por lo que es importante planificar con antelación. Antes de comenzar a buscar propiedades, analicemos tus opciones de financiación: cuánto puedes permitirte y qué bancos están disponibles. Esto te ayudará en tu búsqueda de propiedades.

Ya sea que compres para reubicarte o para invertir, te ayudaremos con todo lo que necesitas saber para tomar una decisión informada.

Si ya has encontrado una propiedad, Homevest puede conectarte con corredores hipotecarios locales que te guiarán a lo largo del proceso, te ayudarán a elegir la mejor opción y te apoyarán en cada paso, sin comisiones.

¿Cómo funciona una hipoteca en España?

Una hipoteca en España generalmente está vinculada al Euribor, una tasa de interés clave en Europa.

Los bancos españoles suelen utilizar el Euribor a 12 meses, por lo que las tasas pueden variar considerablemente. El período de reembolso puede oscilar entre 3 y 25 años, dependiendo de tu edad y del banco.

La mayoría de los bancos aceptan solicitantes de la UE, EE. UU. y Reino Unido, pero cada solicitud se evalúa de manera individual.

¿Es el acceso a una hipoteca en España para no residentes el mismo que para residentes?

Ser no residente puede complicar un poco las cosas, pero aún puedes obtener una hipoteca en España, incluso si eres autónomo.

“Tu puntuación de crédito es clave para obtener una hipoteca y depende de tus actividades crediticias pasadas. Es una buena idea verificar esto en tu país de origen”, dice Marta Fernández Cobo, Directora de Hipotecas Online en UCI.

Como extranjero, puedes obtener hasta el 70% del precio de venta de la propiedad o su valor tasado, aunque esto no es una regla fija y depende de tus circunstancias.

Para calificar, necesitarás:

• Realizar un pago inicial del 30%, más un 6,5%-12% adicional para impuestos
• Mantener tu ratio deuda-ingresos (DTI) generalmente limitado al 30%, aunque algunos prestamistas pueden llegar hasta el 40%
• Proporcionar documentación adicional para reducir el riesgo para el banco

Por otro lado, si eres ciudadano español que vive en el extranjero, tendrás más posibilidades de obtener un LTV más alto y mejores tasas de interés. Lo mismo ocurre con los expatriados que ya viven en España.

¿Es posible obtener una hipoteca del 100% en España como extranjero?

Es raro que un extranjero obtenga una hipoteca del 100% en España, pero podría ser posible si el banco posee la propiedad.

Santander también podría ofrecer financiación del 100% a clientes de banca privada si utilizan sus inversiones como garantía para el 30% adicional.

¿Qué tipo de hipoteca puede acceder un no residente en España?

Como no residente, puedes obtener una hipoteca para comprar una primera vivienda o una segunda propiedad. Esta es la opción más común, pero no es la única.

Aquí tienes un resumen rápido de otras opciones hipotecarias en España:

Hipoteca para rehipotecar

Si ya tienes una hipoteca, puedes refinanciarla a través de una rehipoteca.

Las reglas dependen de varios factores, pero el más importante es el valor de tu propiedad. Si deseas liberar algo de capital, el banco examinará tu ratio de préstamo a valor (LTV).

Hipoteca autopromotor

Para obtener una hipoteca autopromotor, generalmente necesitarás demostrar que tienes buenas finanzas y posees un terreno listo para la construcción.

Los bancos generalmente cubren el 60-70% de los costos del terreno y la construcción para viviendas principales.

Hipoteca para renovación

¿Compras una propiedad de segunda mano? Algunos bancos, como UCI, ofrecen hipotecas para renovaciones de propiedades.

Esta opción cubre la compra de la propiedad y hasta el 30% de los costos de renovación, con fondos liberados a medida que avanza el trabajo.

Hipoteca para jubilados no residentes

Si tienes más de 60 años y planeas jubilarte en España, aún puedes solicitar una hipoteca para no residentes, siempre que tengas una pensión.

No debes tener más de 75 años cuando termines de pagar el préstamo, aunque algunos bancos permiten hasta los 80. Esto significa que las hipotecas suelen ser más cortas, generalmente con una duración de 10 a 15 años.

Mientras que algunos bancos aceptan diferentes monedas como SEK, GBP, USD, DKK y NOK, la hipoteca en sí será en euros.

“Tener ingresos en una moneda estable como el EUR, USD, SEK o NOK abre un abanico más amplio de opciones hipotecarias. Una moneda más volátil puede limitar tus opciones”, dice María Isabel Morillo, Subdirectora de Sucursal en Cajasur.

¿Qué pasos debes seguir para obtener una hipoteca en España?

Antes de reunir tus documentación para una hipoteca, es una buena idea comenzar con una estimación de tu presupuesto para que sepas lo que puedes permitirte. Esto te ayudará a calcular cuánto puedes obtener de los bancos españoles según tu capacidad de pago.

La herramienta de estimación de presupuesto de Homevest es rápida y fácil de usar. Solo comparte algunos detalles, como tu residencia, ingresos, gastos y deudas.

Obtendrás una estimación personalizada que mostrará tu rango de asequibilidad, con detalles sobre cuánto puedes pedir prestado según tu capacidad de endeudamiento y tasa de interés.

1. Prepara tus documentos

Una vez que sepas lo que puedes permitirte, puedes comenzar a preparar tus documentos para solicitar una hipoteca en España.

Los requisitos pueden variar según el banco, pero generalmente necesitarás:

• Pasaporte válido
• NIE
• Prueba de ingresos (contratos de trabajo, recibos de sueldo recientes y formularios fiscales)
• Estados de cuenta bancarios recientes
• Informe de crédito de tu país de origen
• Prueba de la residencia principal
• Prueba de depósito (estados que muestren ahorros e inversiones)

2. Obtén pre-ofertas de hipoteca

Para obtener una oferta no vinculante, necesitarás presentar tus documentos.

Ya sea que lo hagas tú mismo o con un corredor, una vez que tu expediente esté presentado, el banco enviará una oferta no vinculante en un plazo de 4 a 12 días.

Estas ofertas son válidas por 30 días, pero las tasas pueden cambiar con las fluctuaciones del Euribor.

3. Decide la propiedad que deseas comprar

Haz tu investigación y considera obtener ayuda de un agente inmobiliario local para encontrar la propiedad adecuada en tu ubicación preferida.

También necesitarás proporcionar el documento nota simple al banco, ya que el tipo y la ubicación de la propiedad pueden afectar la cantidad de tu préstamo.

4. Negocia tu oferta

Una vez que hayas confirmado los detalles de la propiedad, puedes negociar con el vendedor.

Al decidir sobre tu oferta, considera el estado de la propiedad, el mercado y otros factores importantes.

5. Acepta la oferta vinculante

Revisa los detalles, términos y condiciones. Si todo parece estar en orden, firma la escritura ante notario.

¿Cuánto tiempo tarda en obtenerse una hipoteca en España?

El proceso hipotecario generalmente lleva alrededor de dos meses.

Aquí está el desglose del proceso:

• Pre-aprobación
• Valoración de la propiedad
• Solicitud completa
• Aprobación de riesgo
• Formalización

En España, puedes elegir tu propia empresa de tasación certificada o utilizar el servicio del banco (pero podría tomar más tiempo y ser más costoso) para evaluar tu propiedad.

¿Qué bancos españoles ofrecen hipotecas a no residentes?

CaixaBank, Sabadell y Cajasur son algunos de los bancos más competitivos en España, pero sus tasas de interés pueden variar.

Afortunadamente, hay otros bancos que ofrecen opciones de financiación para no residentes que buscan comprar propiedad en España.

Veamos algunos bancos españoles que ofrecen hipotecas a no residentes y cómo se comparan:

¿Cuáles son las tasas de interés hipotecarias actuales en España?

En España, las tasas hipotecarias varían entre el 2,55% y el 4,5%, dependiendo del banco y los servicios adicionales que elijas.

Los términos finales también dependerán del tipo de propiedad, el valor y el pago inicial que realices.

Actualmente, las hipotecas a tipo variable en España comienzan en un promedio del 3,02%. Son atractivas porque suelen empezar más bajas que las hipotecas a tipo fijo.

Por otro lado, las tasas fijas te ofrecen más seguridad, pero podrían terminar siendo más costosas si las tasas variables bajan con el tiempo. Las hipotecas a tipo fijo en España están actualmente alrededor del 3,51%.

Otra opción es la hipoteca mixta, que combina ambos tipos. Te da estabilidad al principio y flexibilidad después, lo que puede ser útil si tus necesidades financieras cambian.

¿Por qué podrías no calificar para una hipoteca en España al solicitarla desde el extranjero?

Existen varios factores que afectan tu elegibilidad, como tu ratio DTI, la moneda de tus ingresos, tu estado laboral y el depósito.

Capacidad de endeudamiento (ratio DTI)

Los no residentes generalmente califican con un ratio DTI limitado al 30%, pero algunos prestamistas pueden llegar hasta el 40%.

Esto significa que el total de tus pagos mensuales de deudas (incluyendo la hipoteca) no debe superar el 40% de tu ingreso neto mensual.

Moneda

Los bancos españoles a menudo son reacios a ofrecer hipotecas a extranjeros cuyos ingresos estén en una moneda fuera del euro, especialmente si se considera volátil.

Las monedas como GBP, USD, NOK y SEK suelen estar bien. Pero si la moneda es inestable, los prestamistas la ven como un mayor riesgo, ya que las fluctuaciones pueden afectar tu capacidad para hacer los pagos.

Si tus ingresos están en una moneda no euro, aún podrías obtener una hipoteca a través de una Sociedad Patrimonial (una empresa holding), con bancos como UCI o Sabadell, que pueden ayudar en algunos casos.

Estado laboral

Necesitas ser empleado permanente, autónomo o pensionista. No se aceptan trabajos temporales.

Si estás empleado, necesitas haber trabajado con tu empleador actual durante al menos 3 meses. Si eres autónomo, necesitas tener al menos 3 años de historial laboral.

Además, necesitas un ingreso neto anual de al menos €48,000 para cumplir con los criterios del banco.

Depósito

El banco te pedirá que contribuyas con al menos el 30% del precio de compra de la propiedad como pago inicial.

También deberás cubrir los costos adicionales, lo que incrementará el precio total de la propiedad.

¿Cómo mejorar tus posibilidades de obtener aprobación?

Si un pago inicial mayor no es una opción, intenta reducir las deudas existentes o solicitar con un co-solicitante.

Solicitarlo juntos suele ser mejor con la mayoría de los bancos en España, ya que tienden a considerar las finanzas compartidas en los matrimonios, lo que puede ayudar con tu solicitud.

¿Cuáles son las tarifas hipotecarias al solicitar financiación en España?

Además del precio de la propiedad, necesitarás un 6-11% adicional para impuestos sobre la propiedad, notaría, registro y tarifas de tasación.

Estos costos pueden variar según la región, el tipo de propiedad y el proveedor de servicios.

Aquí tienes un desglose de los costos comunes:

Preguntas frecuentes

1. ¿Es obligatorio contratar un seguro de vida al solicitar una hipoteca en España?

No es obligatorio, pero muchos bancos ofrecen descuentos en las tasas si compras productos adicionales, como un seguro de hogar, con ellos.

2. ¿Cuál es el límite de edad para obtener una hipoteca en España como no residente?

Los no residentes generalmente deben tener menos de 75 años al final del período de la hipoteca, aunque algunos bancos permiten hasta los 80 años.

3. ¿Qué monedas de ingresos son aceptadas al obtener una hipoteca en España?

La mayoría de las opciones están disponibles si tus ingresos están en EUR, seguidas de una selección considerable para ingresos en GBP, CHF, SEK, DKK, NOK, USD o CAD.

Si tus ingresos están en PLN, CZK, BGN, HUF, HRK, SGD, ILS, AED, QAR, SAR, MXN, JPY, NZD o AUD, las opciones son limitadas, con solo uno o dos bancos disponibles. Sin embargo, las hipotecas más grandes pueden ofrecerte más opciones.

4. ¿Cuánto necesito viajar a España para completar el proceso de la hipoteca?

Para completar el proceso de la hipoteca en España, deberás viajar allí al menos una vez.

Durante tu visita, necesitarás abrir una cuenta bancaria, completar el proceso de verificación del banco y firmar el contrato hipotecario ante notario.

Si prefieres un proceso simplificado, puedes contratar a un abogado para que maneje todo en tu nombre.

Fuentes utilizadas para este artículo:

1. Hipoteca Sabadell mortgages para no residentes
2. Hipoteca Unicaja para no residentes
3. Hipoteca Santander para no residentes
4. Hipoteca Bankinter para no residentes
5. Hipoteca BBVA para no residentes

Te recomendamos que busques asesoramiento profesional antes de tomar cualquier decisión basada en el contenido de este artículo. La información en este artículo no constituye asesoramiento legal, fiscal u otro asesoramiento profesional de Homevest Limited. Los ejemplos anteriores no garantizan un resultado similar. No hacemos representaciones, garantías o promesas, ya sean expresas o implícitas, de que el contenido sobre la hipoteca en España para no residentes sea preciso, completo o actualizado.